La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha propuesto recientemente que se modifique la normativa de arrendamientos urbanos para permitir la imposición de precios máximos a los alquileres. La idea se ha expresado en 2016, como si apenas hubiésemos aprendido nada en las últimas décadas. No en vano, hace justo 70 años, dos notables economistas, Milton Friedman y George Stigler, publicaron un célebre artículo,Roofs or Ceilings, donde ya expusieron los argumentos esenciales en contra del control de alquileres. Un artículo que acaso convendría que Colau se leyera antes de continuar impulsando medidas tan insensatas.
Los controles de alquileres suelen establecerse en un contexto de fuerte aumento de la demanda que se traduce en un incremento del precio de los arrendamientos: dado que la oferta de viviendas en alquiler no se incrementa a corto plazo lo suficiente como para atender a la totalidad de su nueva demanda, el precio sube para equilibrar oferta y demanda. En tal caso, establecer un precio máximo sobre los alquileres acarrea profundas descoordinaciones tanto desde el la oferta como desde el de la demanda, agravando los desequilibrios de partida en lugar de solventarlos.
Así, por el lado de la oferta, los controles de alquileres reducen la rentabilidad del arrendamiento de viviendas residenciales, con lo que:
- Desincentivan la construcción de nuevas viviendas: En ausencia de control de alquileres, un encarecimiento de los arrendamientos incentivaría a largo plazo la edificación de nuevos inmuebles (aumento de la oferta que puede consistir en construir nuevos edificio a las afueras de la ciudad o un elevar la altura de los ubicados en el centro), ajustando su disponibilidad a la mayor demanda. Con control de alquileres, la rentabilidad de construir nuevas viviendas disminuye y, por tanto, desincentiva tal actividad: la oferta a largo plazo de inmuebles no se incrementa para para ajustarse a la nueva demanda, con lo que el desequilibrio se mantiene o incluso se agrava con el paso del tiempo. Justamente por eso, resulta habitual que los controles de alquileres suelan eximir de tal restricción a las viviendas de nueva construcción, pero incluso en tal caso los inversores tendrán en cuenta el riesgo de que en el futuro esa limitación termine afectándoles también a ellos: es decir, la prima de riesgo del mercado inmobiliario se incrementará y, por esa vía, se frena en todo caso la inversión a largo plazo en nuevas viviendas.
- Desincentivan la economización de la oferta de viviendas existentes: Aunque la oferta de viviendas sea muy rígida a corto plazo, ello no significa que sea completamente inelástica. Una primera forma de incrementar su oferta a corto plazo es colocar en alquiler parte del parque de inmuebles vacíos de una ciudad, cosa que sucederá cuando sus precios se incrementen. En cambio, cuanto más abusivo sea el control de alquileres, más viviendas vacías seguirán estándolo y más viviendas antiguamente arrendadas pasarán a estar vacías. Al fin y al cabo, la actividad de alquilar viviendas no está libre de costes (impagos, daños sobre la vivienda, costes de transacción…), por lo que puede resultan menos ruinoso mantener el inmueble vacío que arrendarlo a cambio de un bajo precio.
- Incentivan la sustitución de viviendas residenciales por locales comerciales u oficinas: Otra forma de reducir la oferta de inmuebles residenciales en el corto plazo es reconvirtiéndolos en centros de trabajo. Dado que el control de alquileres no suele extenderse sobre los inmuebles de uso comercial, una manera de saltarse esa limitación de precios es alterando la finalidad del contrato de arrendamiento (a la inversa, en ausencia de controles de alquileres, la oferta de arrendamientos residenciales podría aumentar reconvirtiendo parte de los locales comerciales en viviendas).
- Incentivan la venta de viviendas en lugar de colocarlas en alquiler: La última de las formas por la que el control de alquileres reduce la oferta de arrendamientos en el corto plazo es instando la venta de viviendas antiguamente en régimen de alquiler. Si el control de arrendamientos no va acompañado de un control de los precios de venta de los inmuebles, una forma de saltarse la restricción a los alquileres es enajenando la vivienda en lugar de arrendándola. Por ejemplo, si un inquilino es indiferente entre alquilar una vivienda por 10.000 euros anuales o adquirirla hipotecándose por 200.000 euros, en caso de que se le impida al arrendador cobrar más de 6.000 euros anuales por alquiler, optará por vendérsela a su inquilino a cambio de 200.000 euros (invirtiendo tal suma cobrada en otros mercados distintos del inmobiliario, donde la rentabilidad máxima no se halla restringida por ley). Es verdad que, al venderle la vivienda al antiguo inquilino, la demanda de alquileres también se reducirá (el antiguo arrendatario pasará a ser propietario), pero en tal caso el efecto del control de alquileres será achicar el mercado de alquiler e impulsar el de compraventa.
- Desincentivan el mantenimiento de las viviendas arrendadas: Aquellas viviendas que sigan alquilándose a pesar de verse afectadas por el control de rentas experimentarán un progresivo deterioro al frenarse la reinversión de su propietario para contrarrestar la depreciación natural que sufren con el paso del tiempo. Precisamente, la forma que posee el propietario para conservar la rentabilidad sobre su inmueble a pasar del hachazo que le supone el control de alquileres es reduciendo el valor de su propiedad. Regresando a nuestro ejemplo anterior: un inmueble de 200.000 euros arrendado a 10.000 euros anuales proporciona una tasa de ganancias bruta del 5% anual. Si se establece un alquiler máximo de 6.000 euros anuales, la rentabilidad caerá en principio al 3%, pero el propietario podrá recuperar el 5% con el paso del tiempo: si, verbigracia, la vivienda se deprecia a un ritmo de 5.000 euros anuales (es decir, el propietario debería reinvertir 5.000 euros al año para mantener su calidad), al cabo de 16 años de no reinversión poseerá un valor de sólo 120.000 euros, de modo que un alquiler de 6.000 euros ya representará una tasa de retorno bruta del 5%. Dicho de otro modo, en última instancia será el arrendatario quien costee —por una vía no monetaria: deterioro en su calidad de vida— el control de precios.
- Incentivan la ejecución de mejoras innecesarias: Y si bien, tal como acabamos de mostrar, el control de alquileres desincentiva la reinversión del propietario en conservar la calidad de su inmueble (trasladándole tal coste al arrendatario), hay un tipo de inversiones que, paradójicamente, sí son recompensadas: las mejoras innecesarias o no valoradas por el inquilino. En ausencia de control de alquileres, un arrendador sólo tiene incentivos a impulsar aquellas mejoras que el inquilino valore lo suficiente como para estar dispuesto a abonar un sobreprecio que las rentabilice. Por ejemplo, si el inquilino de nuestro anterior ejemplo está dispuesto a pagar 1.000 euros más al año por una obra que le cuesta al arrendador 20.000 euros, éste debería estar dispuesto a acometerla (y debería abstenerse de acometerla en caso contrario). Ahora bien, con control de alquileres la cosa cambia: dado que las regulaciones que establecen tal limitación regulatoria suelen contemplar una elevación del alquiler máximo que puede exigírsele al inquilino si se acometen reformas en el inmueble, el arrendador estará interesado en efectuar obras aun cuando el inquilino no las quiera. Por ejemplo, si la anterior reforma del piso le cuesta 20.000 euros al arrendador y le permite incrementar legalmente la renta máxima que está cobrando desde 6.000 a 7.000, entonces ejecutará tal reforma aun cuando no sea valorada en absoluto por el inquilino (incluso podría darse el caso de que redujera el valor que atribuye a la vivienda alquilada).
- Impiden señalizar las tipologías de viviendas más valoradas: Los precios relativos de los distintos alquileres de una ciudad ponen de manifiesto la demanda relativa de cada tipología de vivienda arrendada, esto es, ¿son más relativamente demandadas para alquilar las viviendas de una habitación o de dos? ¿Con uno o dos baños? ¿Con ducha o con bañera? ¿Con pocos metros cuadrados o con muchos? ¿Con cocina amplia o estrecha, etc.? Esa información contenida en los precios relativos de los alquileres desparece cuando el regulador impone precios máximos caprichosos a los arrendamientos de inmuebles: esos precios máximos no son una expresión del valor diferencial que les atribuyen los inquilinos, sino del que le atribuyen los políticos. Por consiguiente, con control de precios, la oferta no sólo no se adapta cuantitativamente a la demanda, sino que tampoco lo hace cualitativamente.
- Eliminan los descuentos en contratos de larga duración: Por último, ciertas modalidades de control de alquileres eliminan las ventajas que están dispuestos a ofrecer los propietarios a los arrendatarios de larga duración. Si, por ejemplo, el control consiste en que los arrendadores no pueden incrementar los alquileres más que un reducido porcentaje al año —mientras que, en cambio, pueden renegociar libremente el precio con nuevos inquilinos—, dejará de ser ventajoso para el propietario ofrecer contratos de larga duración con descuento para los inquilinos: es decir, el arrendador pasa a preferir una elevada rotación de arrendatarios que le permitan reajustar los precios y, por tanto, penaliza los contratos de larga duración.
A su vez, por el lado de la demanda, los inconvenientes consisten en que el sistema de precios deja de actuar como el principal mecanismo para racionar una demanda excesiva en relación con la oferta, de modo que:
- Fomentan el racionamiento de viviendas por vías distintas a los precios: Si las viviendas ya no se alquilan a las personas que están dispuestas a pagar más por ellos, ¿cómo se determina quién la alquila cuando hay varios interesados a abonar el precio máximo fijado por ley? En tales casos, el arrendador pasa a valorar otros elementos distintos al precio: por ejemplo, la solvencia económica del inquilino, las garantías que le ofrezca, las perspectivas de deterioro del inmueble, la existencia de lazos familiares o de amistad, o la realización de pagos laterales del inquilino (verbigracia, pagos en negro o pagos en especie).
- Desincentivan la economización de la demanda de vivienda: Un aumento de los alquileres promueve la economización de la demanda de viviendas en alquiler: el alquiler de pisos tiende a mancomunarse (compartir piso entre familiares o amigos para que no haya habitaciones libres/ociosas en el inmueble) o se retrasan las emancipaciones de los hijos de la vivienda familiar. Por ambas vías, la presión de la demanda sobre la reducida oferta de pisos existentes se reduce. En cambio, con control de alquileres, ninguno de ambos frenos llega a operar: si, por ejemplo, un inmueble de tres habitaciones ve reducido su alquiler de 10.000 euros anuales a 6.000, muchas más familias unipersonales pasarán a pujar por él, de modo que podrá terminar asignándosele a un solo inquilino en lugar de a una familia con tres miembros.
- Promueven la exclusión de colectivos de atención prioritaria: Dejando de lado que aquellos colectivos en una situación social más precaria pueden hoy acceder a un alquiler gracias a que compensan su mayor riesgo de impago con una mayor renta de alquiler (lo mismo sucede con los Estados menos solventes: consiguen emitir deuda porque pagan intereses mayores que los Estados relativamente más solvente) y que, por tanto, la limitación de alquileres tenderá a sesgar la oferta de inmuebles hacia aquellos sujetos con una mayor solvencia económica, existe otro potencial problema: si la regulación establece distintos umbrales de renta máxima en función de la situación socioeconómica del arrendatario (un umbral tanto más bajo cuanto más precaria sea su situación socioeconómica), entonces es obvio que los arrendadores preferirán alquilar las viviendas a aquellos individuos a quienes puedan cobrarles regulatoriamente un mayor alquiler, excluyendo justamente a aquellos a los que se pretende proteger.
En definitiva, los controles de alquileres son un mecanismo económico que lejos de reducir la carestía de viviendas en alquiler tiende a multiplicarla (la oferta se reduce y la demanda se incrementa) y tiende a hacerlo, además, en perjuicio de aquellos colectivos que más dificultades tienen hoy para arrendar un inmueble. No en vano, incluso aquellos economistas caracterizados normalmente por sus simpatías hacia el intervencionismo gubernamental se pronuncian abiertamente en contra de los mismos. Sin ir más lejos, el propio Paul Krugman afirma que “el análisis del control de alquileres es uno de los asuntos mejor entendidos en Economía y uno de los menos controvertidos entre los economistas”. En 1992, una encuesta de la American Economic Association descubrió que el 93% de sus miembros estaban de acuerdo en que “un precio máximo sobre los alquileres reduce la cantidad y la calidad de viviendas”.
Pero el control de alquileres no sólo es un disparate económico, sino también una mala política redistributiva. Incluso aquellos partidarios de redistribuir la renta desde ricos a pobres deberían oponerse a este tipo de políticas: los precios máximos sobre el alquilar equivalen a un impuesto cobrado indiscriminadamente sobre arrendadores ricos y pobres (perjudica a todos: desde Amancio Ortega hasta el parado que ha heredado un inmueble y sobrevive gracias a su alquiler) y que, además, beneficia indiscriminadamente a ricos y pobres (la rebaja de rentas repercute sobre todos los inquilinos: desde el futbolista acaudalado que vive de alquiler hasta la familia numerosa que reside en un barrio humilde). Si se quiere redistribuir la renta, lo más lógico es utilizar el sistema impositivo general, no un tributo oculto cobrado con independencia de la capacidad económica.
En realidad, para hacer más asequible la vivienda no debemos controlar los alquileres, sino liberalizar los distintos mercados que influyen directa o indirectamente sobre su oferta y sobre su demanda: por un lado, liberalizar el suelo y las restricciones municipales sobre la altura de los inmuebles (mayor oferta); por otro, acabar con los privilegios del sistema financiero que incentivan una extraordinaria demanda de vivienda al socaire del sobreendeudamiento artificialmente abaratado (menor demanda). Mientras las auténticas causas del alto precio de los inmuebles no sean atacadas, o bien estos precios se mantendrán elevados —sin control de alquileres— o bien la disponibilidad de inmuebles no alcanzará a cubrir toda su demanda —con control de alquileres—. Cualquiera de ambas soluciones es inconveniente, pero la segunda es mucho peor que la primera.
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